As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel

As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel

As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel

Durante uma transação imobiliária existem diversas etapas que precisam ser seguidas para que tudo ocorra do modo correto.

Esta regularidade é importante para assegurar a devida propriedade do imóvel a quem comprou, em especial pelo alto investimento envolvido.

Pensando nisso, elaboramos este artigo para explicar a diferença entre três etapas primordiais quando se trata da compra e venda de imóveis: contrato de compra e venda, escritura pública e registro do imóvel.

Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é um documento onde é formalizado o combinado entre duas partes. Ou seja, entre aquele que está vendendo um imóvel e aquele que está comprando este imóvel.

Este documento preliminar contém informações importantes como:

  • Dados pessoais das partes envolvidas;
  • Descrição completa do imóvel;
  • Valor total do bem e condições de pagamento;
  • Eventuais cláusulas que sejam necessárias.

A elaboração do contrato pode ser feita pelo próprio corretor de imóveis ou um advogado. É primordial que nesta etapa todas as cláusulas sejam criteriosamente estabelecidas, incluindo as medidas cabíveis em casos como desistências.

Outro ponto importante é saber que possuir apenas o contrato de compra e venda não significa que o imóvel está regularizado conforme exige a legislação em vigor. O imóvel precisa ter sua escritura pública lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Escritura Pública

A escritura pública é um documento oficial que fica registrado no Cartório de Notas. Por meio dela, esta compra e venda do imóvel é formalizada perante o Tabelião e gera segurança jurídica ao patrimônio.

Na escritura pública ocorre a transmissão do contrato de compra e venda. Desta forma, constam todas as informações sobre o imóvel como sua localização, dados do antigo proprietário, condições estabelecidas entre as partes e demais informações.

Esta escritura oficializa a transferência de posse do imóvel. Até mesmo por isso, para a sua elaboração é pago o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis).

Além da segurança jurídica gerada pelo registro deste documento, é possível solicitar a segunda via da escritura sempre que necessário.

(No site do Cartório 24 Horas você pode solicitar a segunda via da certidão de escritura e receber em casa.)

Registro do Imóvel

Agora que já abordamos o contrato de compra e venda e a escritura pública,  vamos explanar o documento final deste ciclo imobiliário.

Durante as transações imobiliárias, o registro do imóvel é a etapa onde o comprador já está munido da escritura pública de compra e venda (que formaliza a transmissão) e providencia a sua averbação na matrícula do imóvel.

A matrícula do imóvel, documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, funciona como uma certidão de nascimento do imóvel.

Nesta matrícula fica registrado todo o histórico do imóvel. Nela constam informações da localização da propriedade, metragem do terreno, os proprietários antigos e atuais, transmissões de compra e venda, escritura que originou a transmissão da propriedade, benfeitorias no imóvel, averbações de ônus, reserva de usufruto e demais informações que possam conter junto ao livro de registro do Cartório de Registro de Imóveis.

Apenas após este registro na matrícula do imóvel é que ocorre a transmissão definitiva entre o antigo e novo proprietário.

O contrato de compra e venda ou a escritura garantem a regularidade de um imóvel?

Enfatizamos que para que o imóvel esteja regularizado, não basta possuir o contrato de compra e venda ou sua escritura. Essas são apenas duas etapas antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que é a etapa em que ocorre de fato a transferência entre proprietários e permite usufruir de todos os benefícios do imóvel.

Se você possui um imóvel mas não seguiu os procedimentos abordados para que ele esteja regularizado, recomendamos nossos outros artigos:

Aproveite para conhecer o site do Cartório 24 Horas. Você pode solicitar online a segunda via de certidão de escritura, segunda via de certidão de matrícula de imóvel atualizada, segunda via de certidão de ônus reais, certidão de busca de bens e várias outras certidões.

41 thoughts on “As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel
  1. Olá,comprei um imóvel no qual tenho somente o documento de compra e venda,uma vez que eu já fui no coden me informar sobre a possível legalização, o mesmo me informou que a área em que meu imóvel está localizado está em briga judicial, e agora como faço para me respaldar?
    Sendo que a legalização do mesmo é de suma urgência!

    • Olá Taiana,

      Como explicamos ao longo do artigo, apenas o contrato de compra e venda não garante a propriedade do imóvel. Por isso, como ele não foi transferido e permanece para o proprietário anterior, qualquer ação judicial que recaia a este proprietário afeta diretamente o imóvel. Dependendo da tratativa judicial, infelizmente não há nada que possa ser feito.
      Recomendamos uma verificação detalhada com um advogado de sua confiança desta situação.

  2. Olá , meu pai faleceu e tem terras espalhadas em diferentes cidades , e teve filhos com diferentes mulheres , o inventario esta na justiça.Mas tenho um irmão por parte de pai que não tem uma boa índole , tenho medo que ele faça algum papel e venda algum imóvel . O cartório toma o papel apresentado no registro do imóvel como verdade , ou se o cartório confere se o CPF é de falecido e se telefona para o cartório onde fizeram o registro publico de compra e venda, para confirmar os dados no caso .Obrigado

  3. Boa tarde!
    Eu tenho um terreno onde construi uma casa. Comprei pracelado mas ja quitei. Possuo o contrato de compra e venda. Quero troca em uma chácara mas eles tambem só tem o contrato de compra e venda e o dono do loteamento de chácara faleceu e está saindo o inventário. Essa chacara ainda sera desmembrada as do lado. Como faço nesse caso? Podemos fazer entre ambaa as partes o contrato de compra e venda até que saia o inventario??

  4. Boa tarde!

    E no caso quando o prioritário morreu e tem filhos? Como fazer a escritura e registro uma vez que tenho interesse em vender porem somente tenho o contrato de compra e venda ? Posso somente tranferir esse contrato para o meu comprador??

  5. ola, comprei um imovel, fiz o contrato, a escritura e agora o registro nao sai, tem açao trabalhista no nome do proprietario anterior, o que devo fazer

    • Olá Nivaldo,

      A verificação de ônus que recaiam sobre o imóvel é um procedimento realizado antes da conclusão da compra do mesmo. Com uma ação trabalhista atrelada ao imóvel você não conseguirá realizar a transferência para seu nome. Recomendamos uma verificação detalhada da sua documentação junto a um advogado.

  6. Boa noite! Estou com uma dúvida a respeito de uma compra de imóvel que estou negociando, feito pelo financiamento imobiliário. O vendendor tem a escritura da casa no nome do antigo proprietário. A pergunta é: A documentação que devo enviar para o banco é a dos vendedores atuais ou a do nome que consta na escritura? Os atuais donos tem a declaração de compra e venda. Podem me ajudar?

    • Olá Rafael,

      Infelizmente não prestamos consultoria para negociações imobiliárias aqui pelo blog, este tipo de negociação demanda de um profissional da área como um corretor para presencialmente realizar todas as análises e procedimentos necessários.

  7. Boa tarde!
    Quando fui comprar um imóvel não consegui porque era financiamento, o imóvel não tinha habite-se, gostaria de saber o que significa?

    • Olá Lidian,

      O habite-se nada mais é do que uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel (casa ou prédio residencial ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município, especialmente o Código de Obras.

  8. Estou comprando um imóvel onde consta no contrato de compra e venda o pagamento do valor total do imóvel em 3 parcelas, sendo:
    1ª Entrada – 10% do valor (já pago);
    2ª parcela. – 40% do valor mediante entrega das certidões negativas de débitos e posse do imóvel;
    3ª parcela – 50% mediante entrega da escritura e liberação do financiamento bancário.
    Mesmo tendo a posse do imóvel antes do pagamento total do imóvel, como vou pagar 50% do valor sem a escritura gostaria de registrar o contrato em cartório. É possível?

  9. Fiz uma ura publica não lida onde todos os contratos deste 2007 vem não sendo cumpridos e foram anulados, em 2013 o contrato dizia que os contratos 2007 e 2009 teria todos direitos absoluto isto não foi cumprido. Não repartiram os terrenos sem a devida repartição só vendo os contratos

  10. quando fazemos o contrato de compra e venda, tem a opção de registrar esse contrato no cartorio… antes de fazer o registro do imovel… para que entao registrar esse contrato?

  11. Boa noite
    Comprei um lote de uma loteadora .Está no contrato que tenho 6 meses para registralo no cartório de notas e no de registro. Fui ao cartório de notas me informar sobre os valores e me disseram que como no contrato esta constando uma alienação terei que pagar um valor tabelado sobre o valor total do lote e um residual por causa da alienação. Ex um valor tabelado sobre 100 mil reais e um valor tabelado sobre 90 mil(residual), pois dei uma entrada de 10 mil. Me informei estarei que pagar esta alienação(residual) nos dois cartorios. Isto esta correto?

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