As diferenças entre Contrato de Compra e Venda e Escritura Definitiva

As diferenças entre contrato de compra e venda e escritura definitiva

Contrato de compra e venda X Escritura Definitiva

 

O contrato de compra e venda é um instrumento de natureza particular ou pública, utilizado para formalizar uma transação imobiliária e definir deveres entre as partes envolvidas. Neste contrato são descritas informações importantes, como:

  • Dados pessoais dos vendedores e dos compradores
  • Descrição completa do imóvel (área útil, vagas de garagem, localização e demais informações)
  • Valor total do bem e forma de pagamento
  • Prazo para entrega do imóvel
  • Eventuais cláusulas que sejam necessárias

Normalmente sua utilização ocorre quando o pagamento é parcelado ou estabelecem-se outras condições de pagamento que não incluam quitação imediata.

Quando o instrumento é particular, faz-se necessário a presença de duas testemunhas. Na ocasião de lavrar o contrato de forma pública, no Cartório de Notas, não é necessário à presença das testemunhas em virtude da fé pública que o cartório detém.

Este documento preliminar, que determina o compromisso entre as partes interessadas, proporciona segurança jurídica ao negócio. Apesar disso, é necessário saber que ele não efetiva a transferência definitiva da propriedade.

Para efetivar esta transferência, deve-se prosseguir com a lavratura da escritura definitiva do imóvel e posteriormente registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado no Cartório de Notas, perante um tabelião e valor total da transação. Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda.

Com a escritura definitiva o imóvel é transmitido definitivamente entre as partes interessadas. A necessidade da escritura para transferência destes direitos reais está prevista no Código Civil Brasileiro:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Desta forma, após providenciar a escritura definitiva, o novo proprietário deve apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada e solicitar o registro na matrícula correspondente.

É importante que todo o procedimento seja realizado corretamente, desde o contrato de formalização do negócio até a sua quitação, com a lavratura da escritura definitiva e registro no Cartório de Registro de Imóveis.Todo este ciclo visa à segurança dos envolvidos, evitando que um mesmo imóvel seja vendido mais de uma vez para a mesma pessoa.

Para elaboração do contrato inicial, recomenda-se o auxílio de um especialista (advogado) para assegurar que as cláusulas necessárias estejam descritas.

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79 thoughts on “As diferenças entre Contrato de Compra e Venda e Escritura Definitiva
  1. Bom dia, possuo uma promessa de compra e venda de um imóvel (celebrada em Cartório) que não registrei no RGI. Após a quitação total do imóvel, já possuo hoje a escritura definitiva do imóvel.
    Desta forma, preciso registrar no RGI tanto a promessa de compra e venda como a escritura, ou somente preciso registrar no RGI a escritura definitiva?
    Obrigado

  2. Bom dia Orlando, nesse caso você precisa registrar somente a escritura definitiva, devendo apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada e solicitar o registro na matrícula correspondente.

  3. Bom dia. Ao invez de fazer o pedido e demorar por sedex 12 dias pois virá de outro estado eu nao posso fazer o pedido online digital e recebo o documento em menos de minutos ? pois será somente para leitura e nada para negcociar de imediato. Pode ou nao ?

  4. Boa noite! Vendi um terreno e fiz um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda em 2004. Também assinei uma procuração nomeando a filha do comprador, conferindo poderes “para o fim especial de vender, ceder,…podendo assinar e outorgar escritura definitiva de compra e venda…”. Desde então não tive mais contato com o comprador, inclusive perdi qualquer contato. Acontece que o terreno foi vendido para um terceiro e o mesmo me solicitou a Escritura.
    Como me certificar se foi feita a Escritura e em nome de quem está o terreno? Onde e como faço consulta online? Sobre os dados do terreno só tenho o nº de matricula do Registro de Imóveis.
    Agradeço a atenção.

  5. Boa noite!

    Estou regularizando uma documentação de imóvel para a venda. Hoje foi emitida CND,apos a regularização na prefeitura, e entrei junto ao cartório para emissão do registro. A pergunta é: com o registro atualizado em mãos, o que devo fazer para repassar o imóvel ao comprador? Preciso ir em algum outro cartório, ou é somente o comprador passar o dinheiro, e eu entrego o registro do imóvel? A casa esta no nome de 03 herdeiros.

    • Olá Andre, tudo bem?

      Após a regularização e devida negociação, deverá ser providenciado uma Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel. Em seguida, esta escritura deverá ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.

  6. Olá
    Eu comprei um terreno e tinha minuta e promessa de compra e venda que estava comigo e já tinha perdido o prazo. O que devo fazer? Tirar outra promessa de compra e venda ou posso fazer diretamente a escritura? Pago o.IPTU !

  7. Comprei um terreno vai fazer um ano quando comprei não sabia que tinha que verificar se tinha alguma pendência hoje minha casa está pronta estou precisando me mudar e o terreno tem dívidas na prefeitura como IPTU e a antiga Dona tá alegrando que não tem dinheiro pra pagar a prefeitura não quer resolver o problema é eu estou precisando da certidão negativa do terreno pra serviço de saneamento básico como rede de esgoto e ligar a luz como devo fazer diante desse problema….

  8. Olá gostaria de saber o que acontece se o comprador do imóveis ou terreno não efetuá o apagamento de forma apresentada no contrato de venda? Eu como vencedor posso anular a compra por falta de pagamento e tomar o imóvel ou terreno de volta independente se alguém está morando no local?

    • Olá Emerson, como vai?

      Não é tão simples assim. É preciso verificar as cláusulas deste contrato para verificar as medidas previstas com o não cumprimento do contrato. É válido, também, a orientação com um especialista (advogado).

  9. Olá. Pretendo comprar uma loja comercial. O dono do imóvel está vendendo a loja e uma kitnet juntas no valor de cento e cinco mil reais, só que ele me disse que eu posso parcelar em 30 vezes, sendo 10X de R$3.500 + 10X de 4.000 + 10X de 4.500, dando um total de 120.000 em 30 vezes. Gostaria de saber se eu posso registrar está compra parcelada em cartório, sem intermediários, sem bancos etc, somente com registro em cartório? E qual valor eu teria que pagar pelo registro?

    • Olá Robson, como vai?

      O que vocês podem elaborar é um contrato bem detalhado com todas estas condições mencionadas e posteriormente levá-lo a registro. Os emolumentos cartorários variam de acordo com cada região, sendo necessário a confirmação diretamente com o cartório da sua região.

  10. Na promessa de compra e venda o endereço foi de uma cidade que quando transformada em escrirtura deixaram o mesmo endereço , mas, alteraram a cidade do endereço anterior , tem problema , o que faço ?

  11. Adquiri um terreno de uma pessoa através de um termo de doação, reconhecido firma em cartório, porém o imóvel esta em nome da mãe da pessoa. O que posso fazer para que quando do falecimento da mãe eu tenha validade jurídica sobre o terreno adquirido?
    E posteriormente para a retirada da escritura definitiva, sem que os outros filhos(herdeiros) do imóvel possam contestar na justiça através de inventário o terreno vendido por umas das filhas?
    Desde já agradeço pela atenção!

    • Olá Joádson, como vai?

      Recomendamos que regularize esta situação enquanto a proprietária é viva. A Lei prevê que só é dono quem registra, se você não quer ter problemas futuros recomendamos que todos os trâmites cartorários necessários sejam realizados.

  12. Boa tarde ,
    Eu consigo fazer a escritura definitiva de um imóvel com o contrato de compra e venda ?
    O contrato de compra e venda está registrado em cartório
    Obrigado

  13. Bom dia!
    Comprei um terreno (lote) através de uma imobiliária de um loteamento novo, ou seja, sou o primeiro proprietário do lote.
    Três anos se passaram e agora estou vendendo o terreno, mas possuo apenas o CONTRATO DE COMPRA E VENDA, não cheguei a fazer a escritura definitiva.
    Pergunta: Posso vendê-lo dessa forma, apenas com o contrato de compra e venda ou antes de vendê-lo preciso fazer a escritura e registrar?
    Abraço e Obrigado!

  14. Boa tarde,

    Estou negociando a compra de um imóvel que foi deixado como herança para cinco filhos. Este imóvel não tem escritura e não foi lavrado o inventário. O vendedor emitiu apenas um contrato de compra e venda.
    Com esse contrato de compra e venda posso lavrar a escritura definitiva? Caso negativo, como proceder nesse caso.

    • Olá Rubenilton,

      Com este contrato de compra e venda você conseguirá lavrar a escritura apenas se localizar o antigo proprietário. Caso os proprietários não detenham tal informação, normalmente a regularização é feita apenas por usucapião.

  15. Bom dia,
    Acabo de quitar o arrendamento de um imóvel (apartamento) junto à Caixa Econômica Federal, pelo PAR,inclusive já assinei o contrato definitivo e paguei o DAJ para o Cartório fazer a escritura. A partir de quando posso vender ou doar este imóvel?
    Obrigada

  16. Fiz a compra de um lote e dei entrada na documentação no cartório único de minha cidade. Ainda preciso fazer mais alguma coisa pra ter meu lote 100% regularizado?

    • Olá Alessandro,

      Infelizmente não há como realizamos a confirmação de regularidade do seu imóvel pois não temos acesso a sua documentação. Você providenciou a escritura e registro da mesma na matrícula do imóvel?

  17. Prezados Bom Dia!
    No contrato de compra e venda, caso eu tenha estipulado no instrumento que após o pagamento da última parcela a transferência de domínio seria realizada para uma associação e essa anuir com o contrato, eu posso modificar essa intenção? Estou sem rumo para responder.
    Agradeço desde já.

  18. Boa noite eu comprei uma casa construída sem acabamento todos que compraram casas neste local teve que assinar um termo de ter construído e dado acabamento por conta própria, consta a venda do terreno,contrato de compra e venda,os proprietários já morreram todos,quem esta assinando atualmente é o neto deles a construtora é quem trata das escrituras mas cobra um preço elevado, eu tenho tudo em ordem inclusive fiz o registro do imóvel, sou aposentado tenho 74 anos e quero fazer a escritura como posso fazer, onde procurar informações? Como começar? Podem ajudar-me.Fico muito grato.

  19. Olá, boa tarde, estou fazendo uma promessa de compra e venda com procuração, a pessoa dona do imóvel mora fora do Brasil. Nesse caso em nome de quem deve vir o contrato de compra e venda? No final do contrato deve vir meu nome com minha assinatura? devo especificar isso no contrato?

  20. queria saber minha mae faleceu e tenhu 4 irmaos um deficiente que não caminha e sempre moramos com eles pra cuidar deles, tivemos uns 5 anos na função de hospital com ela, nossa irmã nunca ajudo a cuidar deles se quer chegou na porta do hospital, ela tem um papel muito antigo do terreno do tempo do cruzeiro ainda, o iptu ta no nome da minha mae tem como ela despejar agente não temos onde mora não podiamos ter uma casa e deixar eles sozinhos ela doente e nosso irmao sem caminhar sem poder fazer as coisas nos ajuda por favor

  21. Ola boa noite comprei um imóvel (casa)de minha vó em 2013 e moro nela desde então como fasso para passa para o meu nome ,ja q a mesma permanece em nome de meu avô q já é falecido?

  22. Bom dia, eu estou comprando um lote, só será feito contrato de compra e venda pois a escritura ainda não tem previsão de ficar pronta ainda. E seguro eu fazer essa compra?

  23. Bom dia,
    Estou comprando um lote. Na imobiliária assinei um “proposta para compra de imóveis”, depois vim a saber que um corretor estava usando minha boa fé para ganhar sua comissão. Essa proposta não tinha as cláusulas gerais e nem se tornou num Contrato. Depois de assinado a referida proposta, a empresa proprietária do loteamento me fez ir ao Cartório para a assinatura de uma Escritura Pública de Compra e Venda com Alienação Fiduciária. Nela estão todos os itens que deveriam estar no contrato inicial. Como fica a relação jurídica se não existe um contrato mas sim uma Escritura (embora com itens contratuais)?

    • Olá Bergson,

      Se existiam dúvidas a cerca dos procedimentos estas deveriam ser sanadas antes de assinar um documento público como uma Escritura Pública de Compra e Venda. Uma Escritura Pública tem total segurança jurídica, diferente de um contrato particular de compra e venda.

    • Olá Julio,

      Os valores variam de acordo com cada região, pois cada estado possui sua própria tabela de emolumentos. Além disso também irá variar se você providenciar o contrato de compra e venda de forma particular ou por escritura pública de compra e venda. O recomendado é certificar-se no Cartório de Notas mais próximo ou de sua preferência.

  24. COMPREI A CASA DE UM AMIGO, SENDO QUE A CASA É FINANCIADA PELA CAIXA, COMO FAÇO PARA TER O DIREITO TOTAL DA CASA? OU O QUE DEVO FAZER PARA NAO CORRER RISCOS DE PERDA NA NEGOCIAÇÃO?

  25. Comprei um terreno com 15 anos de iptu atrasado, assumi toda divida ativa pago iptu em dia so compromisario ja fiz uma casa nele mas quem me vendeu descobri de 48 parcelas 24 nso foi paga pra imobiliaria to entrando em acordo mas querem a vista sera corro risco de perde terreno e a casa que construir?

  26. Olá, bom dia! Comprei uma propriedade rural através Contrato de compra e venda, este está no momento em processo de chacreamento e inventário, para ser totalmente legalizado em meu nome. Apareceu interessado em comprar este imóvel agora, é possível eu vende-lo por mais contrato de compra e venda até que seja tudo resolvido e eu possa transferi-lo para esse comprador? Ou seja, contrato de compra e venda sobre um imóvel ainda em contrato de compra e venda.. Desde já, obrigado.

    • Olá Andrei,

      No âmbito de negociações imobiliárias, vendedor e comprador negociam da forma que preferir. Contudo, não há como você transferir ao novo proprietário uma propriedade que também não está em seu nome, esta falta de regularização de documentos podem gerar transtornos futuros. O mais recomendado é sempre adquirir imóveis que estejam regularizados e também vendê-los de forma regularizada, para garantir segurança jurídica das partes envolvidas.

  27. Boa noite. Eu e meu irmão temos duas casasno mesmo terreno. Só que está tudo no nome de meu pai, que já é falecido.A minha mãe também já é falecida.e o meu irmão é esquisofrenico,quem cuida de meu irmão, é eu.ele não tem esposa e filhos,eu sim. Por favor eu queria saber como devo proceder para que eu podesse transferir a escritura para o meu nome,se é que eu possa fazer isso. Desde já agradeço a atenção.

    • Olá Walmir,

      Como a propriedade está em nome do seu pai, já falecido, será necessário providenciar o inventário dos bens, no qual cada filho terá sua respectiva parte nos bens deixados. Não há como transferir essa propriedade apenas para o seu nome, uma vez que seu irmão também é um herdeiro necessário.

  28. Boa tarde. Estamos vendendo um imóvel rural com pagamento parcelado porem o comprador esta exigindo que a posse seja passada de forma definitiva apos o primeiro pagamento, neste caso se ele nao honrar com o ultimo pagamento temos como reaver a posse do imóvel extrajudicialmente?

  29. Olá,

    Estou interessada em adquirir um imóvel, cujo atual proprietário comprou através apenas de um contrato. A escritura está no nome do dono anterior a ele, que faleceu recentemente.
    O imóvel entra em inventários neste caso? É mal negócio, muito arriscado?
    Há meios de legalizar tudo para passar diretamente para o meu nome?

    • Olá Amanda,

      O imóvel entra em inventário sim, pois o real proprietário (de acordo com a documentação) faleceu. Não temos como sugerir que realize ou não esta compra, mas, alertamos que comprar imóveis que não estejam devidamente regularizados pode gerar problemas futuros. Existem riscos e não são poucos.

  30. comprei um imóvel, tenho escritura e registro do imóvel, quando fui fazer uma manutenção apareceu uma pessoa com contrato de compra e venda alegando ter a posse.
    A vendedora disse que o contrato de compra e venda não foi cumprido por falta de pagamento.
    Pela terceira vez troquei a fechadura do portão e entrada principal, e quando volto a fechadura foi trocada novamente.
    o que devo fazer?

  31. Boa Tarde!
    Tenho interesse por um imóvel que deveria estar em inventário, mas os proprietários “não tem dinheiro” e “nem tempo” para fazê lo. Os herdeiros estão de acordo com a venda (não tem menores envolvidos), o preço está abaixo do valor de mercado (100 mil de desconto), porém terei que arcar com todas as despesas do inventário. Como devo proceder. Desisto ou insisto? Qual seria o valor dessas despesas (em média)?
    Obrigada

    • Olá Michele,

      Não recomendamos a compra de um imóvel que não esteja regularizado, ou seja, sem o devido inventário realizado. Por mais que o valor abaixo do mercado seja atrativo, os problemas que podem surgir com essa irregularidade pode tornar o custo total bem elevado.

  32. Bom dia,

    Eu possuo somente a escritura de promessa de compra e venda (celebrada em Cartório), o imovel ja encontra-se quitado, eu inclusive possuo o termo de quitação. Quais seriam os proximos passos para obter o RGI do imovel?

    Muito Obrigado

  33. Boa noite. Eu e meus irmãos estamos vendendo um imovel. Meu pai e minha mãe já são falecidos,não foi feito o inventário na época, mas estamos fazendo agora. O corretor esta providenciando toda a documentação inclusive a Escritura, mas estamos com duvidas se é isso o correto ou primeiramente devemos fazer um Contrato de compra e venda. O corretor argumenta que não é necessario. Desde já agradeço a atenção. Mara

  34. Boa noite! Tenho um apartamento e tenho somente o contrato de compra e venda, qual o procedimento para regularizar este imóvel?

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