As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel

As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel

As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel

Durante uma transação imobiliária existem diversas etapas que precisam ser seguidas para que tudo ocorra do modo correto.

Esta regularidade é importante para assegurar a devida propriedade do imóvel a quem comprou, em especial pelo alto investimento envolvido.

Pensando nisso, elaboramos este artigo para explicar a diferença entre três etapas primordiais quando se trata da compra e venda de imóveis: contrato de compra e venda, escritura pública e registro do imóvel.

Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é um documento onde é formalizado o combinado entre duas partes. Ou seja, entre aquele que está vendendo um imóvel e aquele que está comprando este imóvel.

Este documento preliminar contém informações importantes como:

  • Dados pessoais das partes envolvidas;
  • Descrição completa do imóvel;
  • Valor total do bem e condições de pagamento;
  • Eventuais cláusulas que sejam necessárias.

A elaboração do contrato pode ser feita pelo próprio corretor de imóveis ou um advogado. É primordial que nesta etapa todas as cláusulas sejam criteriosamente estabelecidas, incluindo as medidas cabíveis em casos como desistências.

Outro ponto importante é saber que possuir apenas o contrato de compra e venda não significa que o imóvel está regularizado conforme exige a legislação em vigor. O imóvel precisa ter sua escritura pública lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Escritura Pública

A escritura pública é um documento oficial que fica registrado no Cartório de Notas. Por meio dela, esta compra e venda do imóvel é formalizada perante o Tabelião e gera segurança jurídica ao patrimônio.

Na escritura pública ocorre a transmissão do contrato de compra e venda. Desta forma, constam todas as informações sobre o imóvel como sua localização, dados do antigo proprietário, condições estabelecidas entre as partes e demais informações.

Esta escritura oficializa a transferência de posse do imóvel. Até mesmo por isso, para a sua elaboração é pago o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis).

Além da segurança jurídica gerada pelo registro deste documento, é possível solicitar a segunda via da escritura sempre que necessário.

(No site do Cartório 24 Horas você pode solicitar a segunda via da certidão de escritura e receber em casa.)

Registro do Imóvel

Agora que já abordamos o contrato de compra e venda e a escritura pública,  vamos explanar o documento final deste ciclo imobiliário.

Durante as transações imobiliárias, o registro do imóvel é a etapa onde o comprador já está munido da escritura pública de compra e venda (que formaliza a transmissão) e providencia a sua averbação na matrícula do imóvel.

A matrícula do imóvel, documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, funciona como uma certidão de nascimento do imóvel.

Nesta matrícula fica registrado todo o histórico do imóvel. Nela constam informações da localização da propriedade, metragem do terreno, os proprietários antigos e atuais, transmissões de compra e venda, escritura que originou a transmissão da propriedade, benfeitorias no imóvel, averbações de ônus, reserva de usufruto e demais informações que possam conter junto ao livro de registro do Cartório de Registro de Imóveis.

Apenas após este registro na matrícula do imóvel é que ocorre a transmissão definitiva entre o antigo e novo proprietário.

O contrato de compra e venda ou a escritura garantem a regularidade de um imóvel?

Enfatizamos que para que o imóvel esteja regularizado, não basta possuir o contrato de compra e venda ou sua escritura. Essas são apenas duas etapas antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que é a etapa em que ocorre de fato a transferência entre proprietários e permite usufruir de todos os benefícios do imóvel.

Se você possui um imóvel mas não seguiu os procedimentos abordados para que ele esteja regularizado, recomendamos nossos outros artigos:

Aproveite para conhecer o site do Cartório 24 Horas. Você pode solicitar online a segunda via de certidão de escritura, segunda via de certidão de matrícula de imóvel atualizada, segunda via de certidão de ônus reais, certidão de busca de bens e várias outras certidões.

76 thoughts on “As diferenças entre Contrato de Compra e Venda, Escritura Pública e Registro do Imóvel
  1. Olá,comprei um imóvel no qual tenho somente o documento de compra e venda,uma vez que eu já fui no coden me informar sobre a possível legalização, o mesmo me informou que a área em que meu imóvel está localizado está em briga judicial, e agora como faço para me respaldar?
    Sendo que a legalização do mesmo é de suma urgência!

    • Olá Taiana,

      Como explicamos ao longo do artigo, apenas o contrato de compra e venda não garante a propriedade do imóvel. Por isso, como ele não foi transferido e permanece para o proprietário anterior, qualquer ação judicial que recaia a este proprietário afeta diretamente o imóvel. Dependendo da tratativa judicial, infelizmente não há nada que possa ser feito.
      Recomendamos uma verificação detalhada com um advogado de sua confiança desta situação.

  2. Olá , meu pai faleceu e tem terras espalhadas em diferentes cidades , e teve filhos com diferentes mulheres , o inventario esta na justiça.Mas tenho um irmão por parte de pai que não tem uma boa índole , tenho medo que ele faça algum papel e venda algum imóvel . O cartório toma o papel apresentado no registro do imóvel como verdade , ou se o cartório confere se o CPF é de falecido e se telefona para o cartório onde fizeram o registro publico de compra e venda, para confirmar os dados no caso .Obrigado

  3. Boa tarde!
    Eu tenho um terreno onde construi uma casa. Comprei pracelado mas ja quitei. Possuo o contrato de compra e venda. Quero troca em uma chácara mas eles tambem só tem o contrato de compra e venda e o dono do loteamento de chácara faleceu e está saindo o inventário. Essa chacara ainda sera desmembrada as do lado. Como faço nesse caso? Podemos fazer entre ambaa as partes o contrato de compra e venda até que saia o inventario??

  4. Boa tarde!

    E no caso quando o prioritário morreu e tem filhos? Como fazer a escritura e registro uma vez que tenho interesse em vender porem somente tenho o contrato de compra e venda ? Posso somente tranferir esse contrato para o meu comprador??

  5. ola, comprei um imovel, fiz o contrato, a escritura e agora o registro nao sai, tem açao trabalhista no nome do proprietario anterior, o que devo fazer

    • Olá Nivaldo,

      A verificação de ônus que recaiam sobre o imóvel é um procedimento realizado antes da conclusão da compra do mesmo. Com uma ação trabalhista atrelada ao imóvel você não conseguirá realizar a transferência para seu nome. Recomendamos uma verificação detalhada da sua documentação junto a um advogado.

  6. Boa noite! Estou com uma dúvida a respeito de uma compra de imóvel que estou negociando, feito pelo financiamento imobiliário. O vendendor tem a escritura da casa no nome do antigo proprietário. A pergunta é: A documentação que devo enviar para o banco é a dos vendedores atuais ou a do nome que consta na escritura? Os atuais donos tem a declaração de compra e venda. Podem me ajudar?

    • Olá Rafael,

      Infelizmente não prestamos consultoria para negociações imobiliárias aqui pelo blog, este tipo de negociação demanda de um profissional da área como um corretor para presencialmente realizar todas as análises e procedimentos necessários.

  7. Boa tarde!
    Quando fui comprar um imóvel não consegui porque era financiamento, o imóvel não tinha habite-se, gostaria de saber o que significa?

    • Olá Lidian,

      O habite-se nada mais é do que uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel (casa ou prédio residencial ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município, especialmente o Código de Obras.

  8. Estou comprando um imóvel onde consta no contrato de compra e venda o pagamento do valor total do imóvel em 3 parcelas, sendo:
    1ª Entrada – 10% do valor (já pago);
    2ª parcela. – 40% do valor mediante entrega das certidões negativas de débitos e posse do imóvel;
    3ª parcela – 50% mediante entrega da escritura e liberação do financiamento bancário.
    Mesmo tendo a posse do imóvel antes do pagamento total do imóvel, como vou pagar 50% do valor sem a escritura gostaria de registrar o contrato em cartório. É possível?

  9. Fiz uma ura publica não lida onde todos os contratos deste 2007 vem não sendo cumpridos e foram anulados, em 2013 o contrato dizia que os contratos 2007 e 2009 teria todos direitos absoluto isto não foi cumprido. Não repartiram os terrenos sem a devida repartição só vendo os contratos

  10. quando fazemos o contrato de compra e venda, tem a opção de registrar esse contrato no cartorio… antes de fazer o registro do imovel… para que entao registrar esse contrato?

  11. Boa noite
    Comprei um lote de uma loteadora .Está no contrato que tenho 6 meses para registralo no cartório de notas e no de registro. Fui ao cartório de notas me informar sobre os valores e me disseram que como no contrato esta constando uma alienação terei que pagar um valor tabelado sobre o valor total do lote e um residual por causa da alienação. Ex um valor tabelado sobre 100 mil reais e um valor tabelado sobre 90 mil(residual), pois dei uma entrada de 10 mil. Me informei estarei que pagar esta alienação(residual) nos dois cartorios. Isto esta correto?

  12. Meus sogros,compraram uma casa,,pelo banco,mas o banco para financiar,precisava de entradas.Meu sogro não tinha o valor.Na época meu marido era solteiro,trabalhava a 5 anos em uma empresa mesmo um dos irmãos,que eram seis….meu marido pediu q desse demissão,para pegar o dinheiro,e o irmão também,trabalhava com carteira assinada.Pediu acordo.E com isso conseguira o valor da entrada.da casa..e o sogro continuou pagando,,o tempo necessário…Meu sogro algum tempo depois faleceu,e o filho q ajudou na compra também faleceu..Tem o marido vivo e mais 3 irmão q não participaram,não tinham carteira assinada,,,,Agora minha sogra quer fazer inventário,pois esta muito doente,com 2 cirurgia,,,e os filhos estão querendo partes,,e ela passou mal,,,,porque o Banco disse q os herdeiros q tem maior parte,,são o que esta assinado no banco,,,caso o irmão q faleceu,e deixou um filho com 35 anos,Querem q o marido assine a desistência,e o neto,,,mas meu esposo disse q não iria assinar,nem o neto,pois passaram sem ajuda de nenhum,,marido sai da casa em seguido,,pois só ele trabalhando,e o irmão comprou uma casa pequena,,no mesmo bairro dos pais,,e os irmãos moram algum tempo casa nos fundos,,,Depois comprara terrenos e construíram,,A mãe mora só,,perto de 3 filhos.Meu marido,disse q não iria assinar nada,deixar correr o processo,e dividir as partes q cabe a cada um,,e eles são espertos,,qdo um dos irmão morreu,,q assinou na compra,faleceu,carregaram as coisas q tinha nas peça onde morava,e não deram para o filho,,e o pai deixou um seguro,mas conforme a sogra ele teria q vir pegar,,,ele mora em São Paulo,,não tinha condições,,estavam sem o pai,e a mãe doente,,e conforme disse a sogra q teria prazo para pegar esse seguro de vida pro filho e que perdeu,,não pode retirar mais,,Gostaria de saber,,caso inventário em vida esses q estão com o nome no banco,,marido,irmão falecido e pai falecido,,como ficaria a partilha,,se assinasse a desistência e se não assinasse.E o que tem dentro da casa,como fica,pois a sogra sempre comprou muita coisas,,,e o filhos noras moram perto,,meu marido moram longe 170km ,não sabe o q esta acontecendo,,em relação as coisas internas…E estão já enchendo a cabeça da sogra com essa casa,,Já disse,,ela passou por cirurgia,,ficou nervosa e foi parar na UTI..Deixem ela quieta,,não falem sobre isso agora…..quando acontecer se resolve,,ela esta viva ainda.Desejo saber,para ficar esperta,nesses casos….Agradeço,,,Prefiro q mande a resposta pelo e-mail,,,

    • olá
      Meu pai e um irmão,ambos já falecidos–compraram um terreno a meia,,a escritura esta no nome dos 2.Metade idel para cada um. Meu tio não era casado,nem teve filhos(solteiro) meu pai,casado somente 1 filha,no caso eu..Minha mãe e pai são falecidos.Só resta eu,2 filhos,e marido no caso sou casada parcial de bens,Esse terreno deve ter uns 70 anos.Meu pai,tina nais 5 irmãos,,todos falecidos,e esposa e um sem filho..Meu pai sempre pagou o IPTU,apos a morte minha mãe assumiu,apos a morte da mãe eu,filha assumi,parcelando sempre,,,Queria pode vender..pois esta muito complicado as cobranças são caras,,e minha renda baixa,,,Qual o procedimento há fazer para poder vender,,pois tem compradores,e eu q estou com a escritura,,,com condomínio,,e estou morando nele,pois teve invasões,,tive q fazer BO,muito lixos largavam no pátio.grata

      • Olá Beatriz, como vai?

        Para vender um imóvel é necessário que ele esteja devidamente registrado em seu nome, do contrário não há como vender dentro dos procedimentos legais. Em seu caso, uma opção de regularização inicial é tentar o usucapião do imóvel.

  13. Boa noite!
    Me divorciei e vou assumir o financiamento do imóvel que está em meu nome e no nome do meu ex-marido. Terei que pagar o ITBI quando for fazer a alteração do RGI? Obrigada

  14. Bom dia
    Excelente texto

    Mas fiquei com uma dúvida, possuo um imóvel a 15 anos, foi adquirido através de escritura pública, mas por falta de conhecimento ñ foi levado para registro (no registro de imóveis – continua no nome da pessoa de quem comprei), agora estou pensando em vende-lo, é possível, de alguma forma, transferir diretamente…. ou ñ terei escapatória e terei de registrar a compra (de 15 anos atrás) no registro de imóveis para só então poder vender

  15. OLA,,BOA NOITE: GOSTARIA DE SABER SE TEM ALGUM PROBLEMA EU TER DEIXADO A ESCRITURA DO MEU IMOVEL NUMA LAN HOUSE, POIS PRECISARIA SER ENVIADA PARA A DEFENSORIA PUBLICA E COMO ERAM BASTANTE DOCUMENTOS ALEM DA MESMA PRECISEI DEIXAR LA PARA Q FOSSEM ESCANEADOS.ESTOU MUITO PREOCUPADA!! MUITO OBRIGADA!!

  16. Olá, bom dia!

    Gostei muito do artigo, porém ainda tenho algumas dúvidas.
    Tenho 18 anos e estou em busca do meu primeiro imóvel. A ideia de comprar um imóvel e conter apenas o contrato de compra e venda durante o pagamento da mesma e após a quitação formalizar a escritura e o registro seria correta?
    Em caso de eu ter interesse em algum imóvel eu consigo verificar o histórico do mesmo para que eu tenha conhecimento de em qual status ele se encontra? Se sim, como?
    Tenho medo de comprar um imóvel e ele estar enrolado.

    • Olá Leticia, como vai?

      Você consegue verificar a situação de um imóvel solicitando uma Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel. Nós recomendamos que todos os trâmites realizados durante a compra sejam devidamente registrados no cartório (apenas documentos públicos, sem contratos particulares conhecidos popularmente como contrato de gaveta).
      É válido, também, contar com um especialista imobiliário durante a compra para melhor orientação.

    • Boa tarde..só possuo o documento de compra e venda assinado em cartório…mas não tenho mais contato com o ex proprietário…posso registrar no registro de imóveis só com esse documento?

      • Olá Rose,

        Não, para realizar o processo de registro, será necessário realizar a escritura de compra e venda, e após feito isso o registro em cartório de imoveis. Recomendamos localizar o ex proprietário para realizar a escritura.

  17. Comprei uma casa que dizia que era com os documentos grátis, mas só me entregaram o contrato de compra e vende e pediram para mim guarda como se fosse escritura

    • Olá Mariana, tudo bem?

      Contrato de compra e venda e escritura são documentos distintos. Além disso, o processo do registro no Cartório de Registro de Imóveis não é gratuito. Recomendamos que verifique essa situação junto a um advogado.

  18. Meu dindo quer fazer a doação de alguns metros de terreno para mim. Gostaria de saber como proceder de forma que fique regularizado a doação. Uma doação ou um contrato de compra e venda, qual seria o mais viável ?

  19. Olá! Eu gostaria de comprar um terreno direto com o proprietário, mais tenho medo de cair em algum golpe, se eu comprar e ter o documento de compra e venda registrado no cartório, se o verdadeiro dono aparecer eu posso perder o terreno? O “proprietário” diz que paga o inca, através do inca dá pra saber se o terreno é legal?

    • Olá Tatiana,

      O verdadeiro dono do imóvel consta na matrícula. Neste caso recomendamos solicitar a segunda via da matrícula do imóvel e o ônus para verificar esses dados. Feito o contrato de compra e venda, o mesmo deve ser levado ao cartório de notas para que a escritura de compra e venda seja lavrada. Após realizar a escritura será necessário averbá-la na matrícula.

      Para solicitar 2° via de certidões, basta acessar (www.cartorio24horas.com.br), e acessar a área “Para Você” e clicar em “Iniciar pedido”.
      Deve ser indicado o cartório em que o documento está registrado e preencher o formulário.

      Após a confirmação do pagamento começa correr o prazo de entrega de seu pedido que é informado no momento da solicitação. Para realizar pedido de certidão através do nosso site, é necessário informar exatamente o cartório onde o documento foi registrado, pois nosso site não realiza buscas. Caso ocorra a indicação incorreta do cartório poderá receber uma certidão Negativa. Reforçamos que nosso site não realiza buscas de certidões.

  20. Boa Tarde! Estou negociando a compra de um terreno. O vendedor enviou a escritura na qual consta a compra feita por ele. Quando solicitei a matricula o vendedor informou que ainda não registrou a compra no cartório de imóveis e forneceu uma cópia da matrícula, que confirma que a escritura não foi registrada no cartório de imóveis. O correto seria o vendedor registrar a compra no cartório de imóveis antes de efetuar a venda? Posso ter problemas se assinar o compromisso de compra e depois o vendedor não fazer o registro no cartório de imóveis?

    • Olá João,

      Neste caso recomendamos entrar em contato primeiramente com o cartório de notas para um melhor esclarecimento, e verificar se é possível realizar revogar essa escritura, e em contato com o antigo dono realizar outra escritura, para então ser registrada na matrícula.

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