Como regularizar imóveis sem escritura

A escritura pública de compra e venda é um dos atos que devem ser lavrados no Cartório de Notas. Nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel.

Além de formalizar as cláusulas acordadas, a escritura fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

Contudo, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários e frequentemente podem ser encontrados imóveis em que:

  •  O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
  •  Não foi realizada escritura pública de transferência;
  • A transferência foi feita apenas por contrato particular de compra e venda;
  •  O imóvel está em processo de inventário, entre outros.

A regularização de imóveis sem escritura pode ser onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais. Mas, o que é necessário para realizar a regularização?

Localizar os antigos proprietários

Uma das opções para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários. Esta é a alternativa mais simples e eficiente. Após a localização, basta comparecer no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Deverão ser apresentados vários documentos como RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros. Por isso, recomendamos o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso.

Usucapião

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários, especialmente quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade.

Nesta situação, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião. Este processo tem por objetivo permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo.

O pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

Existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou judicial possa ser solicitado, por isso elaboramos um artigo completo em nosso blog sobre Usucapião.Para realizar a leitura clique aqui.

Ficou com alguma dúvida? Escreva seu questionamento nos comentários para que possamos ajudá-lo.

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73 thoughts on “Como regularizar imóveis sem escritura
  1. Excelente artigo!
    Uma duvida: estou comprando um terreno.
    O vendedor possui um contrato de compra e venda de uma fracão de uma área maior, e esta me vendendo esta fracão .

    Porem a escritura dessa area maior eh de posse.

    Eu posso comprar essa fracao por contrato de compra e venda e averbar esse contrato na Escritura de Posse?
    Preciso ter anuência dos Posseiros neste contrato de compra e venda?
    Ou o ideal seria que os Posseiros fizessem uma cessão de posse desta fracão diretamente pra mim, com anuencia do vendedor?

  2. Bom dia,
    Eu meu ex companheiro,  a uns anos atrás, adquirimos um imóvel através de escritura de cessão de direitos hereditários.
    Gostaria de saber qual providência tomar  pra regularizar o imóvel?
    E no caso do meu ex companheiro, vender a parte dele pra mim, como posso proceder?

  3. eu comprei um terreno de posse com a minha tia e nesse terreno foi construído 8 apartamentos só que desses 8 apartamentos 1 é meu só que o terreno esta no nome da minha tia eu queria saber como é que eu faço para passar o apartamento pro meu nome?

  4. Olá boa tarde,tenho um terreno em posse de nossa família a mais de 70 anos , mesmo esta ainda no nome do antigo dono(falecido) esse terreno foi vendido a meu falecido avô a muito tempo atras,resumindo tem como localizar algo q comprove essa negociação?
    Vendedor = João Gabriel……….
    Avô = Manoel……….
    Inscrição = 0.790.799-1
    Grato dês de já !!!!!

    • Olá Jorge,

      Talvez você consiga localizar a Escritura Pública de Compra e Venda nos Cartórios de Notas da região, porém apenas se o antigo proprietário e seu avô registraram tal negociação em cartório. Porém, se eles fizeram a venda sem documentação ou com contrato particular você não conseguirá localizar nada em cartório.

  5. Comprei uma casa já averbada e ampliei. Já tenho o Habite-se e já foi feita a inspeção para a Conclusão de obras da parte nova. Agora, quero dar continuidade ao processo de Haverbação. Quais os passos que devo seguir? E onde devo me dirigir para conseguir os documentos necessários?

    • Olá Maria,

      Você deve comparecer no Cartório de Registro de Imóveis onde seu imóvel encontra-se registrado, pois todas as averbações referentes ao seu imóvel deverão ser feitas lá. No próprio cartório mencionado é possível obter uma lista com todos os documentos que irá precisar.

  6. Boa tarde tenho posse de uma fração de um terreno a 17 anos e venho pagando o IPTU desde já, gostaria de saber se posso entrar com direito de posse?

  7. meus avós falecidos, deixou um terreno , não temos nenhum tipo de documentos, a mais de 60 anos o terreno pertence a minha família. agora com o falecimento podemos pedir a usucapião ??? para depois dividir com 04 irmãos. ???

  8. Tenho um imovel com matricula em meu nome, porem, em uma ocasião em que estive acamada um amigo pegou minha assinatura na procuração referente a esse imovel, ainda no hospital.
    Acredito que a mesma seja particular pelo fato de eu ter assinado no hospital.
    Ela tem validade para venda do imovel em cartorio?

    Obrigada!

  9. Por favor comprei uma casa e no contrato de compra e venda entraram meu sobrinho e sua esposa para compor renda, a casa já esta quitada por mim, minha duvida agora é para fazer a escritura, ele tem algum direito? como devo fazer a escritura.
    Grato
    Alcides

    • Olá Alcides,

      Entendemos que se eles apenas entraram para compor renda, não tem motivos para possuírem direitos. Claro que esta situação muda se eles também efetuaram pagamento de parte desta casa. De todo modo, para fazer a escritura eles provavelmente terão que participar do ato em virtude de constarem no contrato de compra e venda.

  10. Boa tarde!

    Estou tentando comprar uma casa em Santa Maria e, o proprietário recebeu o lote do governo do Distrito Federal.

    Posso comprar e depois levar a procuração do vendedor ao IDAB e solicitar a escritura do imóvel em meu nome (comprador)?

    At.te
    Ademir

      • Ola boa tarde! Meu pai nao percebendo d assunto comprou uma casa q ta irregular da imobiliaria…ja fomos a prefeitura. E nao tem data pra regularizaçao..e meu pai faleceu…e agora minha mae esta querendo vender p fazer a repartiçao e ta dificil? Ninguem compra uma casa nessa situacao.gostaria de saber se algum meio ?

  11. Boa tarde,
    Há 03 anos comprei um apartamento que não tem escritura, em um condomínio de prédios com contrato de compra e venda particular. Gostaria de saber como posso fazer a escritura, já que o condomínio, que possui 06 prédios, também não tem escritura. Não existe cobrança de IPTU.

  12. Boa noite!
    Me chamo Fabiano, eu estou em tramitação para compra da casa própria.
    Porém a mesma só tem documento de compras e vendas.
    A imobiliária pediu que eu junto a esse tirasse a certidão de ônus reais do imóvel pra concluir o processo .
    Quero sabe como faço, quanto tempo leva, E quanto custa… está certidão

  13. Senhores,

    ma pessoa que tenha uma escritura pública de posse, pode solicitar a regularização da propriedade através da Usucapião Extrajudicial? Ou já pode registrar para obter seu RI?

    Grata,

    • Olá Angelah,

      Recomendamos que primeiramente leve este documento para análise no Cartório de Registro de Imóveis para verificar a possibilidade de registrá-lo diretamente, afinal esta é a forma mais prática. Não existindo a possibilidade será necessário recorrer ao processo de Usucapião.

  14. boa tarde, tenho posse de um terreno com minha casa a mais de dez anos, meu pai herdou de um antigo dono dessas terras este vendeu para um chinês que reconheceu a doação mais sem documento ai o chinês vendeu para um grande fazendeiro agora e este quer tirar uns 10 metros por trás do meu terreno dizendo que comprou e lá é divisa dele.sendo que tem várias plantas minhas lá o que faço se não tenho documento só o tempo de mais de dez anos e já gastei muito lá.posso legalizar com usocapião?

    • Olá Valdemir,

      Infelizmente sem a sua documentação estar devidamente regularizada não há nada muito o que se fazer, mesmo residindo no local a mais de dez anos. Você pode tentar o usucapião sim, recomendamos que compareça no Cartório de Registro de Imóveis que atende a região do seu terreno para obter a lista de documentos necessários para tal processo.

  15. Boa noite, comprei um terreno e fiz a escritura publica em cartorio tudo certinho, mas esqueci de registrar no registro de imoveis e se passaram 12 anos agora queria registrar, tem como fazer ? quais papeis preciso levar no cartorio?

    • Olá Mary,

      É possível sim e não será difícil pois você já fez a escritura que é a etapa inicial. De caso para caso a documentação pode variar, por isso o recomendado é certificar-se com o Cartório de Registro de Imóveis que atende o perímetro deste terreno.

  16. Bom dia..comprei um apartamento..a 1 ano atras…e fiz negocio apens com contrato de gaveta….o proprietário de quem comprei tmb tinha comprado da mesma forma..estou disposto a regularizar qual primeiro passo…por favor….

    • Olá Rogerio,

      O primeiro passo é tentar conseguir contato com o proprietário do imóvel (que consta como proprietário na matrícula do imóvel, não quem lhe vendeu por último). Com isso, a transferência e regularização do imóvel é muito mais prática.

  17. Olá, Gostaria de esclarecer uma dúvida.Eu comprei um imóvel que era do CDHU de terceiros e fizemos um contrato de gaveta. Por motivos adversos não transferi o imóvel para o meu nome junto ao CDHU cujo financiamento foi de 25 anos, prazo esse que já acabou. Algum tempo atrás fui ao CDHU para regularizar a situação e fui informada que eu deveria esperar a prefeitura me convocar para a escritura definitiva. Porém na época da compra o antigo proprietário fez uma procuração em nome do meu esposo que já faleceu. Oque devo fazer agora? Preciso de uma resposta urgente pois vou me encontrar com a antiga proprietária para resolvermos este problema. Obrigada

  18. boa tarde , estou querendo compra um casa a mas mesma não tem escritura só
    um contrato de compra e venda , e seguro compra esta casa e passa o contrato em meu nome em cartória com testemunha ?

    • Olá Ezimara,

      Não é seguro, pois apenas um contrato de compra e venda não lhe garante segurança jurídica. Recomendamos sempre a compra de imóveis apenas quando devidamente escriturados e registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

  19. Olá,
    Estou registrando um imóvel e gostaria de saber se isso é possível.

    Adquiri um imóvel onde consta como proprietário na matrícula a CEHAB (Companhia Estadual da Habitação do Rio de Janeiro).
    Porém sou o quarto proprietário do imóvel, tenho a cópia do termo de ocupação do primeiro proprietário, tenho dois termos de transferências dos outro dois proprietários e uma procuração do último proprietário passando o imóvel para mim, junto com a declaração de quitação junto a CEHAB ao meu favor, porém nenhum desses termos foram registrados.

    Agora procurei a CEHAB, para regularizar a situação e eles fizeram uma escritura pública direto em meu nome, pois os outros comprados não chegaram a quitar o imóvel e assim apenas transferiram o imóvel.
    O último quitou, porém fez a quitação passando direto pro meu nome.

    Estou com a escritura pública da CEHAB me passando o imóvel.
    Para registrar essa escritura vou ter que pagar esses termos de transferência não registrados junto ao RGI?
    Esse imóvel é isento de ITBI, tenho as isenções para cada ato.
    E a legislação fala que para o primeiro registro, esse imóvel é isento.

    Porém querem que eu pague por atos não registrados anteriormente. Como proceder nesse caso.

  20. Boa tarde, minha duvida sobre usucapião é a seguinte:
    Tenho a posse de um terreno a mais de 20 anos, os proprietários não aparecem a mais de 20 anos, fiz uma pesquisa no cartório de reg imobiliário e o terreno não tem registro. A Prefeitura entrega no meu endereço o IPTU e eu estou pagando a mais de 20 anos, só que o nome que consta no carnê do IPTU e de uma empresa que quebrou e que cujos donos não são localizados. Tenho como pedir usucapião em meu nome, como devo proceder nessa situação.
    No aguardo, Paulo Renato

  21. Boa noite, estou vendendo um imóvel antigo herança do meu pai que tem registro, iptu quitado na cidade de são paulo, foi identificado que o numero do endereço do imóvel está errado na prefeitura e na escritura, como devo proceder para regularizar, essa situação

  22. meu avó faleceu a sete anos , e deixou um terreno mas não possui escritura e não tem registro no cartório , minha mão construiu uma casa nesse terreno, alguns meses ela saiu de la , e minha tias que ainda estão morando no terreno quebrou a casa, o iptu vem no nome do meu avó ate hoje , já faz mais de 12 anos, gostaria de saber se minha mãe tem direito no terreno por ter construído a casa, através do usocapião, se ela ir atras do direito dela a chance dela conseguir a parte dela no terreno , o que pode ser feito

    • Olá Geovani,

      É uma situação bem complicada, principalmente porque não existe nenhum registro do imóvel. Desta forma torna-se difícil requisitar os direitos de algo que, legalmente, não existe. Em uma situação como esta será necessário a contratação de um advogado especialista para que sua mãe solicite seus direitos judicialmente.

  23. Olá moro em uma casa mais de 25 anos durante todo esse tempo IPTU, água e luz em meu nome, essa casa tem herdeiros, porém nunca se importaram com a casa, já fui em cartório e a casa não é registrada e nunca foi consegui uma certidão negativa do imóvel, o que parece que essa casa não existe documento nenhum, pelo tempo que moro já mim considero dono, porém preciso regularizar, o que devo fazer? Plagiem mim ajude? Será se preciso entregar com usucapião? Ou consigo algum documento na prefeitura que mim de a posse ?

  24. Boa tarde, vou fazer a venda de um imovel que tem 2 casas no mesmo terreno, a venda será uma entrada e mais 70 parcelas, porem uma das casas só sera efetivada para o comprador apos quitar as parcelas. Gostaria de saber como colocar isso num contrato de compra e venda.
    Agradeço

  25. ola boa noite eu tenho um imovel que so tem contrato de comrpa e venda nunca foi registrado nem mesmo a escritura, logo o do casal donos um deles ja faleceu eu filho fiz algumas alteracoes no imovel o habiti-se esta desatualizado, agora como eu faço para para regularizar essa situação conseguir a escritura.

    • Olá Wagner,

      Recomendamos que inicialmente regularize a documentação referente ao habite-se, pois é um documento essencial para os próximos passos da regularização. Na sequência, a escritura poderá ser requerida no Cartório de Notas e posteriormente averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

  26. Olá Boa Noite,
    Como posso regularizar o meu imóvel apenas com o Título de Enfiteuse? Já moro no imóvel há mais de 29 anos e só agora por motivos de doença preciso vende lo, mas é necessário regularizar.

  27. Bom dia !
    Como faço para obter uma 2a via da Certidão de Habite-se, que foi concedidad nos anos 90 ? No site da Prefeitura coloco a inscrição do Imovel e a mensagem que aparece é: “Certidão Cancelada”…sem qualquer outra informação.
    Obrigada

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